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당신은 지금 쪽박경매에 손을 대고 있다!

부동산 법원경매 투자법인 (주)GMRC 대표이사 우형달의 『위험한 경매』. 대박의 환상이 가득한 '부동산 경매'에 대한 불편한 진실을 신랄하게 밝히고 있다. 산경매에 실패하여 생지옥을 경험하게 된 사람들의 생생한 이야기를 실었다. 그들의 실패를 거울삼아 '대박경매'라는 탈을 쓴 채 허황되고 황당한 희망을 노래하는 '쪽박경매'를 분별할 수 있도록 인도한다. 경매의 신기루를 걷어내고 있다.

말로는 대박경매 실제는 쪽박경매!
실패를 통해 확실히 한 수 더 배우기!

다섯 명 중 한 명은 완전히 깡통 찬다는 부동산 경매!
우형달 박사가 폭로하는 눈 뜨고는 볼 수 없는 생지옥 경매!!
너무나 식상한 경매 재테크 서적판을 완전히 뒤집어엎는 문제의 책!!!
“대박의 환상이 가득한 부동산 경매시장!
타죽기 직전의 불나방 구하기 프로젝트!”

아무리 생각해도 말도 안 되는 억지 거짓이 아무런 의심 없이 대유행을 하고 있다. 말로는 부자 만드는 ‘대박경매’라지만, 실상은 사람 죽이는 패가망신 ‘쪽박경매’가 정답이다. 대박! 대박! 하지만 5명 중 1명은 경매투자로 쪽박 차는 것이 오늘날 대한민국 경매판의 진실이다. 두려워 눈을 감고 귀를 막고 싶겠지만 그런다고 달라질 것은 별로 없다. 인정할 것은 인정하자.
한 쪽 날개로만 날 수 있는 새가 있단다. 시작하기만 하면 대박이 보장되는 그런 신천지가 있단다. 부동산 경매가 말이다. 헛된 말을 듣고 있는 사람들은 대박경매 환상에 머리를 조아리고 있다. 천상에서 들려오는 복음이라도 되는 것처럼 말이다. 현재 서점의 재테크 코너에서 인기가 가장 좋은 서적이 경매서적이란다.

제목들부터가 달콤하기 그지없다. 지하 단칸방에서 시작해 3년 만에 집이 20채라느니, 투잡으로 연봉수입이 가능하다느니, 종자돈 3백만 원으로 수십억을 벌었다는 식의 소설 같은 이야기가 서점 판매대를 꽉꽉 채우고 있다. 반복되는 주문은 한결같다. 법원 부동산 경매는 언제 시작해도, 누가 시작해도, 어디서 시작해도 실패확률 제로의 황금알을 낳는 거위란다. 성공이야기를 따라가다 보면 현기증에 머리가 어지럽다. 승률 100%란다. 실패란 존재하지 않고 오로지 성공만이 보장된단다. 달콤한 속삭임에 정신을 차릴 수가 없다.
반문해보자. 그런 신천지가 정말 있을 수 있을까. 한쪽 날개로만 나는 새를 아직 보지 못했고, 실패 확률이 제로인 투자세계 또한 아직 보지 못했다. 이 점은 독자나 필자가 아마 죽을 때까지 보지 못할 것이다. 남들이 대박 터뜨렸다는 말 한마디, 책 한권에 혹해서 험하디 험한 부동산 경매투자를 시작했다고 하자. 대박은 고사하고 쪽박이 깨지는 경우가 더 현실적일 것이다.

황당한 감언이설에 홀려 편하게 경매를 시작했다가는 경제적 곤란이 진행되어 가정해체를 거쳐 노숙자 신세나 심지어 목숨까지 위태로울 수 있다. 준비 없이 부동산 경매판에 뛰어들었다가 치명타를 입은 사람들의 곡소리는 높아 가지만 아무도 관심이 없다. 경매판이 더 이상 꿀단지가 아니라는 것은 이미 공공연한 비밀이다. 아는 사람은 이미 다 알면서도 모두들 쉬쉬하고 있다. 단조로운 대박 합창만이 울려 퍼지고 있지만, 실상과는 거리가 멀어도 한참 먼 이야기이다. 모두들 성공투자에 눈이 멀어 있다. 이 같은 왜곡된 현실을 필자까지 더 이상 방관할 수 없었다. 그것이 이 책의 집필동기이다.
경매투자는 처음부터 끝까지 지뢰밭이다. 잘못 밟는 날에는 발목부상은 기본이고 목숨까지도 위태로울 수 있는 무서운 도박판이다. 입으로, 책으로 성공투자의 달콤함을 노래하는 사람들이 있다. 초보투자자가 한 두건 투자로 대박물건을 만난다는 것은 있을 수 없다. 불가능하다. 그런데도 대박이 가능하다고 계속해서 복음을 전파하는 책과 저자들이 세상의 한 구석에 있다. 저의가 뭔지 그저 궁금할 뿐이다. 필자가 아는 경매 세상에는 준비 안된 대박경매란 어디에도 없었다. 오로지 쪽박 경매만 있었고, 유형은 대체로 다음과 같다.

첫째, 입찰보증금을 날리는 경우와
둘째, 시세보다 비싸게 낙찰 받는 것이었고,
셋째, 처분 못해 빠져나올 수 없는 상황이었으며
넷째, 취득한 부동산의 소유권이 잘못되는 경우 등이다.
어떤 유형이든 치명적인 피해를 가져다주기는 마찬가지이다.
보증금을 날리는 것은 기본이라고 해두자. 비싸게 낙찰 받아 구입가격 이하로 떨어내 봐야 경매세계의 냉혹함에 뼈가 저릴 것이다. 처분하지 못해 부도의 위기에 빠져도 마찬가지다. 수천만 원에서 수억 원을 쏟아 붓고 취득한 부동산의 소유권에 문제가 생겼다고 해보자. 피가 마르는 지옥일 것이다. 그런 상황을 당하거나 상상해보지 않고서는 이 책의 깊이가 이해되지 않을 것이다.
그러면 성공투자란 무엇일까. 여러 말들이 많지만 답은 간단하다. 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 실패투자 답 또한 간단하다. 비싸게 사서 싸게 팔면 확실하다. 다음과 같은 네 가지 타입의 투자자와 결과가 있다고 해보자.

『A투자자』 : 1만 원짜리를 1만 원에 사서 2만 원에 팔았다. 무난한 투자!
『B투자자』 : 1만 원짜리를 5천 원에 사서 2만 원에 팔았다. 아주 잘 한 투자!
『C투자자』 : 1만 원짜리를 2만 원에 사서 1만 원에 팔았다. 멍청한 투자!
『D투자자』 : 1만 원짜리를 2만 원에 사서 5천 원에 팔았다. 쫄딱 망한 투자!
누구라도 『B투자자』가 되고 싶지 『D투자자』가 되고 싶지는 않을 것이다. 지금까지 앵무새들은 경매판에 뛰어들기만 하면 『B투자자』가 될 거라 부추기고 있다. 준비 없이 뛰어들었다가는 비운의 주인공 『D투자자』가 될 수도 있다.
『D투자자』 신세에 빠진 사람들과 사례들로 책을 시작하고 책을 마치겠다. 많은 사람들이 『B투자자』의 꿈을 안고 시작한다. 그러나 『D투자자』 신세로 남아 경매판에서 사라지는 사람도 적지 않은 것이 현실이다. 현실을 직시하자. 이것만이 성공투자의 첫걸음이다.

독자들은 기존의 경매 책들과는 전혀 새로운 컨셉의 재테크 책을 만나게 될 것이다. 허황되고 황당한 희망을 노래하지 않는 경매재테크 책은 아마도 이 책이 처음일 것이다. 부동산 경매 투자판에 뛰어들었다가 피바가지 뒤집어쓰고 망한 사람들의 이야기와 사례들로 넘쳐난다. 망한 사연도 다양하고 피바가지 뒤집어 쓴 방법도 가지가지다. 소개되는 사례들은 경매세계에서 일어났던 빙산의 일각이다. 필자는 용기를 가지고 사실을 말하려 했을 뿐이고, 판단과 평가는 독자의 몫이다. 과유불급이다. 대박환상을 맹신하는 신기루의 부동산 경매판을 누군가는 진정시켜야 한다는 사명감을 느꼈다. 먼저 느낀 필자가 먼저 시작했을 뿐이다.

| 추천의 글 | … 4
| 지은이의 말 | … 7

part 01 경매판에 뛰어들었다가 쪽박 찬 사람들
Chapter 01 ‘0’하나 더 쓴 고통이 이리도 큰 줄은 … 22
Chapter 02 시세보다 비싸게 낙찰 받고 땅을 치는 사람들 … 30
Chapter 03 화장실 들어갈 때와 나올 때 다른 것이 사람 마음 … 37
Chapter 04 다가구주택 4층 부분을 통째로 철거한 불법건축물 … 44
Chapter 05 6번 낙찰된 물건에 7번째 응찰한 간 큰 투자자 … 52
Chapter 06 동생은 한정치산자 형은 교통사고 장애인 … 60
Chapter 07 한번 후순위는 영원한 후순위 … 68
Chapter 08 살아 있는 동안 경험하는 생지옥 … 76

part 02 권리분석 대충하다 망한 사람들
Chapter 01 우리라도 이제부터 냉정하고 차분해지자 … 88
Chapter 02 법정지상권 우습게 보다 망한 사례 … 96
Chapter 03 선순위 임차인 무시하다 망한 사례 … 105
Chapter 04 다가구주택 토지별도등기는 양날의 칼 … 115
Chapter 05 건물 짓기 전 대지 저당권이라는 핵폭탄 … 122
Chapter 06 배당요구 종기일의 의미도 모르면서 … 128
Chapter 07 유치권자 무시했다가 망한 사례 … 135
Chapter 08 공유지분권자 요리하려다 망신당한 사례 … 148


part 03 권리분석 아무리 잘해도 망할 수밖에
Chapter 01 사람 하나 확실하게 망가뜨리고 또다시 경매시장에 … 162
Chapter 02 준비 없이 대지권 없는 물건에 응찰하는 강심장들 … 172
Chapter 03 낙찰받은 건물을 또다시 경매로 털어낸 아픔 … 180
Chapter 04 전세권 권리분석도 못하는 컨설팅업체 … 188
Chapter 05 너는 안보고 나만 보이는 외눈박이 … 195
Chapter 06 곰 사냥 나갔다가 곰에게 잡아먹힌 포수 … 203
Chapter 07 오로지 ‘感’으로만 투자하는 단순무식 김여사 … 213
Chapter 08 땅에 돈 묻었다가 그 땅에 몸이 묻힐 뻔 … 220

part 04 배당표 한 장 못쓰면서 무슨 경매를 한다고
Chapter 01 선순위 임차인은 뭐고? 배당표가 또 뭐지? … 232
Chapter 02 도대체 인수주의면 어떻다는 거야 … 240
Chapter 03 돌다리도 두들기며 건너는 심정으로 확인 또 확인 … 246
Chapter 04 가난한 임차인의 강력한 우군이 바로 자네라고 … 254
Chapter 05 먼저 얼마를 빼갈지 도대체 알 수 없는 국세 … 261
Chapter 06 동시배당과 이시배당이 뭔지도 모르면서 … 269
Chapter 07 근린주택(주택+상가)은 두 법을 다 알아야 … 277


part 05 명도 우습게 보다 명도 당할 뻔한 사람들
Chapter 01 부동산 명도에 관한 여러 추억들 … 290
Chapter 02 망한 주인이 살고 있는 아파트가 쉽다고? … 298
Chapter 03 세입자를 강제로 끌어내다가 월급 지불한 수강생 … 308
Chapter 04 쥐약봉지 흔들면서 낙찰자를 환영하는 할아버지 … 315
Chapter 05 명도는 명도다 크던 작던 한 건이다 … 321
Chapter 06 예배드리는 목사님과 영험한 선녀보살 … 326
Chapter 07 채무자 처의 시골 동창이라는 아줌마 … 336
Chapter 08 임차인 되려고 이혼까지 불사하는 사람들 … 342

part 06 뚜껑을 열기 전에는 누구도 알 수 없는 판도라 상자
Chapter 01 처녀들 앞에서 옷 벗어버린 후순위 임차인 … 354
Chapter 02 21세기 대한민국에서 있을 수 있는 일들 … 360
Chapter 03 한밤중에 낙찰자 집에 애 업고 나타난 아주머니 … 370
Chapter 04 명도비용으로 1억 5천만 원 치른 방이동 상가 … 380
Chapter 05 칼만 보면 저절로 ‘신’이 난다는 임차인 … 388
Chapter 06 시댁에서 마련해준 보증금 날린 새댁 … 395
Chapter 07 가재도구에 빨간딱지 붙이고 낙찰자 기다리는 고수 … 402


part 07 목에 힘주고 욕심에 눈이 멀면 일어나는 일들
Chapter 01 부동산경매 대박투자? 5명 중 1명은 쪽박투자! … 418
Chapter 02 고객을 먹잇감으로 아는 경매전문컨설팅 업체 … 429
Chapter 03 유통구조가 복잡해지면 먹을 것은 줄어든다 … 439
Chapter 04 공동투자가 함께 망하는 지름길이 될 수도 … 448
Chapter 05 사고 친 다음 난리치지 말고 응찰 전에 오픈해라 … 455
Chapter 06 나도 입찰보증금을 세 번 떼였다 … 465
Chapter 07 지뢰밭 민통선 임야와 미 공군 훈련기지 인근 대지 … 473